Steuern beim Hausverkauf?

Muss ich beim Verkauf meines Hauses Steuern bezahlen? Wie lange muss ich im Haus selber wohnen, bevor ein Verkauf steuerfrei ist? Muss ich Steuern bezahlen, wenn ich ein vermietetes Haus verkaufe?

Diese und weitere Fragen beschäftigen Hausbesitzer, wenn Sie ihr Eigenheim oder ihr vermietetes Haus verkaufen wollen.

Generell sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig gemäß § 23 EStG. Dies beinhaltet auch Gewinne aus dem Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung. Grundsätzlich ist hierbei jedoch zu berücksichtigen, ob die Spekulationsfrist (10 Jahre) greift oder ob das Objekt eventuell selbst genutzt war.

Verkauf des selbstbewohnten Eigenheims

Ist die Immobilie selbst genutzt, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei verkauft werden.

Damit beim Hausverkauf (gleiches gilt für Wohnungen und Grundstücke) beim Verkauf keine Steuer fällig wird, muss

a) der Eigentümer der Immobilie diese entweder seit dem Erwerb (bzw. dem Bauende) selbst bewohnt haben oder

b) der Eigentümer die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt hat.

Dabei werden auch angebrochene Kalenderjahre mit berücksichtigt. Wurde ein Haus zum Beispiel 2014 gekauft und ab November 2016 selbst bewohnt, kann es im Januar 2018 verkauft werden, ohne dass eine Spekulationssteuer fällig wird. Diese gilt interessanterweise übrigens auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.

Bei reinen Grundstücksverkäufen gilt dies so allerdings nicht. Bei einem unbebauten Grundstück kann eine Eigennutzung in der Regel nicht geltend gemacht werden, da man auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen kann.

10 Jahresfrist

Wurde die Immobilie nicht selbst genutzt, so muss sie 10 Jahre im Besitz des Verkäufers sein, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Diese Regelung ist insbesondere für private Investoren von Interesse, da sich hier über die 10 Jahre interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeitren ergeben.

Hinweis: Sofern Sie an einem Immobilienerwerb als Kapitalanlage interessiert sind, sprechen Sie uns gerne über das Kontaktformular oder auch direkt an. Hier können wir Ihnen mit Fachwiessen und Erfahrung – auch aus eigenen Anlagen – tatkräftig zur Seite stehen.

Wie viel Steuer fällt denn nun an?

Wie viel Steuern Sie beim Verkauf einer Immobilie letzendlich zu entrichten haben, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Der Höhe des Wertzuwachses (Erlös abzüglich Buchwert – Achtung, hier sind die dem Finanzamt gegenüber getend gemachten Abscheibungen bei vermieteten Objekten zur berücksichtigen)
2. von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz

Weitere Besonderheiten ergeben sich im Erbschaftsfall – hier wird die Spekulationsfrist zum Beispiel vom Erblasser übernommen. Zudem bitten wir zu berücksichtigen dass, dass die oben aufgeführten Ausführungen unter der Annahme getroffen wurden, dass der Immobilienverkauf aus dem privaten Vermögen heraus geschieht. Für Immobilien im Gewerbevermögen gelten andere Regelungen.
Zudem ist zu beachten, dass auch die Anzahl veräußerter Objekte eine Relevanz hat. Wenn regelmäßig Immobilien veräußert werden (Maßzahl ist bei 3 oder mehr Objekte in 5 Jahren), greifen die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§15 EStG). Wichtig ist hier zu berücksichtigen, dass die 3 Objekte allerdings kein fixes Beurteilungskriterium darstellen. Hier beurteilt das Finanzamt im Zweifel den jeweiligen Fall individuell – dann im Zweifel auch rückwirkend für die davor veräußerten Objekte!

Was tun?

Bezüglich Steuern ist unser Ratschlag an dieser Stelle:

1. Wichtig ist es das Thema Steuern von Anfang an in der eigenen Planung zu berücksichtigen. Hier können wir sie gerne unterstützen und die richtige Strategie für Ihr Vorhaben ausarbeiten.
2. Im Zweifel oder bei komplizierten Fällen empfehlen wir in jedem Fall die Rücksprache mit einem Steuerberater. Da wir selber keine Steuerberatung sind, können wir ihnen gerne eine kompetente Beratung vermitteln. Für die Details sollten Sie defintiv aber einen Experten hinzu ziehen.
3. Insbesondere für Privatinvestoren bietet das deutsche Steuerrecht sehr interessante Gestaltungsmöglichkeiten. Auch hier stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite, wie Sie dieses Wissen zur Kapitalanlage oder auch beim Hausverkauf nutzen können.

Risikohinweis / Disclaimer
Nina Lillig Immobilien gibt in all ihren Publikationen und Aussagen sowohl in schriftlicher, mündlicher als auch elektronischer Form lediglich die allgemein veröffentlichte Meinung zum Thema Steuern wieder, die jedoch nicht auf der Prüfung Ihrer persönlichen Umstände beruht und damit weder eine individuelle Beratung ersetzt noch eine allumfassende Information sicherstellt. Alle eventuell vorkommenden Anlageempfehlungen oder Anlagestrategieempfehlungen dienen der Entscheidungshilfe und stellen keine Anlage- oder Steuerberatung dar. Die Betrachtung einer steuerlichen Behandlung ist abhängig von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Kunden und kann künftigen Änderungen unterworfen sein. Die Betrachtung stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt keinesfalls die individuelle Beratung durch einen Steuerberater. Unseren Artikeln und Empfehlungen liegen Informationen zugrunde, die wir für verlässlich halten. Eine Garantie für die Richtigkeit können wir allerdings nicht übernehmen. Hiermit distanzieren wir uns ausdrücklich von allen fremden Inhalten, auf die wir eventuell verweisen, und machen uns diese Inhalte nicht zu eigen. Diese Erklärung gilt bezogen auf unsere Internetseite für alle auf unseren Seiten angebrachten Links auf die Seiten anderer Anbieter.